Z dniem 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła wiele korzystnych zmian w prawie budowlanym. Przede wszystkim znacząco uprościła i skróciła cały proces budowlany.
Zmiany w prawie budowlanym przede wszystkim odczują inwestorzy jednorodzinnych budynków mieszkalnych, którzy budowę domu będą mogli rozpocząć na podstawie zgłoszenia (zamiast pozwolenia na budowę). Ale zmiany wynikające z nowelizacji ustawy obejmą również rodzinne ogrody działkowe, co jest bardzo dobrą wiadomością dla ROD, gdzie inwestycje i remonty to bardzo ważny temat. Warto tylko przypomnieć, że w 2014 roku, planami inwestycji i remontów zostało objętych 1 380 ogrodów. Łącznie zaplanowano 2 007 zadań inwestycyjno – remontowych, które były związane z budową lub remontem domów działkowca, ogrodzeń, sieci wodociągowych i energetycznych czy też dróg i alei ogrodowych. Oczywiście, potrzeby są znacznie większe.
Dla ogrodów działkowych znaczenie będą miały przede wszystkim nowe zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę/ zgłoszenia budowy. Do tej pory wiele zadań inwestycyjno-remontowych realizowanych w ROD wymagało uzyskania albo pozwolenia na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy, co się wiązało z licznymi formalnościami. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy Prawo budowlane, ogrody będą mogły trochę „odetchnąć”.
Nie będzie już konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę m.in. sieci elektroenergetycznych (do 1 kV), sieci wodociągowych oraz instalacji elektroenergetycznych i wodociągowych wewnątrz budynków, a także zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (szamb) o pojemności do 10 m3 (nadal pozwolenia na budowę nie wymaga budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę).
Zmienią się również zasady dotyczące zgłaszania budowy ogrodzeń. Do tej pory każde ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 m oraz każde ogrodzenie stawiane od strony dróg publicznych, ulic, parkingów, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych wymagało zgłoszenia budowy. Po zmianach, zgłoszenia wymagać będzie wyłącznie budowa ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m czyli ogrodzenia zlokalizowane przy miejscu publicznym nie będzie już wymagało zgłoszenia. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w rodzaju ogrodzenia. Musimy bowiem pamiętać o zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli taki obowiązuje i upewnić się, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zabrania lub nie narzuca konkretnych rodzajów ogrodzeń. W takim przypadku, mimo braku konieczności zgłaszania budowy, musimy przestrzegać tego zapisu, gdyż jego złamanie może, w razie kontroli, skończyć się nakazem rozbiórki ogrodzenia.
W nowelizacji ustawy Prawo budowlane zwiększono również zakres robót budowlanych, które nie będą wymagały pozwolenia na budowę i dodano przebudowę obiektów budowlanych, remont i przebudowę urządzeń budowlanych, a także docieplenie budynków o wysokości do 25 m.
Bez zmian pozostała budowa altany działkowej i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie o ROD (o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 oraz wysokości nieprzekraczającej 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach ostrych), któraw dalszym ciągu nie będzie wymagała ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.
Rodzinne ogrody działkowe obejmą również zmiany proceduralne, w tym uproszczona i szybsza procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz dokonywania zgłoszenia budowy.
Tak jak dotychczas, zgodnie z zasadą określoną w art. 28 ust. 1 ustawy − Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej zasady istnieją wyjątki wymienione w art. 29-31 ustawy. W myśl tych przepisów na budowę niektórych obiektów wymagane jest zgłoszenie (art. 30 ustawy − Prawo budowlane), a niektóre inwestycje nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia. W przypadku wątpliwości, czy planowany obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia, należy zwrócić się do właściwego organu budowlanego, który udzieli informacji w tej sprawie.
Przebieg postępowań związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę i dokonaniem zgłoszenia budowy nie uległ znaczącym zmianom. Nadal pozwolenie na budowę będzie pozyskiwało się na podstawie decyzji administracyjnej, po złożeniu szeregu dokumentów. Natomiast zgłoszenia budowy będzie dokonywało się na podstawie ograniczonej liczby dokumentów, nie czekając na decyzję administracyjną tj. upływ 30 dni (licząc od dnia doręczenia zgłoszenia do organu budowlanego) na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej poczytuje się za „milczącą” zgodę na inwestycję.
Dla rodzinnych ogrodów działkowych znaczenie będą miały następujące zmiany wynikające z nowelizacji Prawa budowlanego:
1. w przypadku uzyskiwania pozwolenia na budowę:
- do projektu budowlanego, który należy złożyć przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę nie trzeba będzie dołączać oświadczeń dostawców mediów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz o możliwości dostępu do drogi publicznej. Spełnienie przez budynek warunków w zakresie podłączenia do mediów będzie weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych
- zlikwidowano obowiązek zgłoszenia do organu budowlanego zamierzonego terminu rozpoczęcia robót budowlanych na co najmniej 7 dni przed planowanym terminem ich rozpoczęcia. Po zmianach inwestor nie będzie związany żadnym terminem, ale w dalszym ciągu będzie musiał dokonywać zgłoszenia na podstawie odpowiednich dokumentów.
- w przypadku stwierdzenia braków formalnych we wniosku o pozwolenie na budowę, termin dla organu wzywającego wnoszącego do usunięcia braków będzie wynosił 14 dni. Do tej pory organ administracji nie miał wyznaczonego terminu na wezwanie do uzupełnienia braków. W praktyce nowy przepis przyspieszy działania organów wydających pozwolenia na budowę. Z wyjątkiem braków materialnych, określonych w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane np. niezgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie organ nie będzie związany żadnym terminem.
2. w przypadku dokonywania zgłoszenia budowy:
- zmieniono sposób obliczenia terminu na wniesienie sprzeciwu od zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych. Będzie on obliczany w ten sposób, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego, a nie daty decyzji administracyjnej o sprzeciwie.
- powstanie obowiązek ostemplowania projektu budowlanego, gdy organ nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia. Ostemplowanie dokonywane będzie niezwłocznie po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu
- wydłużono czas, w jakim inwestor może rozpocząć roboty zgłoszone we wniosku z dwóch (obecnie) do trzech lat. Dopiero, jeśli w ciągu trzech lat nie rozpoczniemy budowy, konieczne będzie ponowne wystąpienie ze zgłoszeniem. Czas ten liczy się od planowanej daty rozpoczęcia prac wskazanych we wniosku, a nie od daty faktycznego złożenia wniosku
- skrócono także czas oczekiwania na tzw. milczącą zgodę na użytkowanie (brak sprzeciwu administracji) - z 21 do 14 dni - w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia np. w przypadku sieci wodociągowych.
Nowelizacja ustawy Prawo budowlane przyniesie dla ogrodów wiele korzystnych rozwiązań. Realizacja w ROD takich inwestycji jak budowa domu działkowca, wykonanie sieci, energetycznej, wodociągowej czy też ogrodzenia będzie bardziej odformalizowane i tym samym łatwiejsze do wykonania przez zarządy ROD, niebędące często fachowcami w sprawach budowlanych. Miejmy nadzieje, że zmiany Prawa budowlanego, które weszły w życie w niedzielę (28.06.2015 r.) również usprawnią procesy inwestycyjno-remontowe w ROD i przyczynią się do tego, że ogrody będą chętniej wykonywać inwestycje w ROD, które są niezmiernie istotne dla funkcjonalności i wizerunku ogrodów.
Nowe przepisy prawne będą miały zastosowanie dla nowych inwestycji i remontów ROD. Oznacza to, że dla spraw (budów, przebudów, remontów, zgłoszonych i trwających postępowań o wydanie decyzji pozwolenia czy zgłoszenia itp.) rozpoczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie nowego prawa budowlanego (czyli do 28 czerwca 2015 r. ) będą obowiązywać przepisy dotychczasowe.
KRAJOWA RADA PZD
Warszawa, dnia 30.06.2015 r.